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一线城市房价还有可能降到2万以内吗?

2019-11-30 14:53:59

最近,有网友问,现在他们觉得整个网络都在说房价会下跌,鉴于马云几年前说过房价将来会像大葱一样,北京、上海、深圳的房价将来会不会跌破2万?对此,专家表示,一线城市的房地产价格现已超过5万元。如果房地产价格降到2万元以下,相当于降价70%,房地产将几乎崩溃。这不太可能,因为政府不允许房地产价格暴跌,投资者不希望房地产价格暴跌,每个人都希望房地产价格稳定下来。

但问题是,如果不同地方的房价不涨不跌,并长时间停留在这里,这真的好吗?事实上,对于投机性购房者来说,投资房地产是有成本的。如果房价不上涨,保持不变,融资成本将非常高,可能在短期内能够生存。但是,如果房价长期不上涨,这群购房者就会卖掉他们的房产。届时,投机性购房者将陆续撤离,房价下跌的局面仍将形成。此外,如果房价一直居高不下,会不会存在系统性金融风险?

此外,许多人仍然认为政府不允许房价下跌。事实上,政府不希望看到大城市房价集中下跌,这将导致系统性金融风险。如果房价每年下降一点,当地居民收入再增加一点,房地产泡沫的消泡过程就完成了,这是最好的。至于一些三线、四线城市房价的大幅下跌,对整个国民经济的影响不会太大。例如,2017年,北京周边房地产市场燕郊和通州的房价从最高每平方米4万元降至2.3万元至2.6万元。房价下跌了30%以上,但什么也没发生。

目前,有两种人不想看到一线城市的房价下跌。一个是房地产投机者。他们试图发明各种各样的理由告诉每个人,国内房价不可能下跌,因为这些人被一线城市的限制买卖政策锁定在房地产市场上。短期内很难实现这些目标。现在我们只能希望房价不会大幅下跌。第二类是已经在高位买了房子的贷款人。他们现在正努力偿还银行的每月抵押贷款。原则上,房子是自住的,但如果房价下跌,他们的心态就会不平衡。他们希望房价能稳步上涨,这能维护他们的利益。因此,房价的任何调整都是不允许的。

事实上,未来一线城市的房价将从目前的50,000-60,000元/平方米下降到20,000元/平方米以下,甚至下降到15,000元/平方米,这很有可能发生。只有一线城市可以在大约五六年内将房价恢复到原来的居住属性,同时将当地居民的收入联系起来。至于三线和四线城市,没有人能够控制房价的大幅上涨和下跌。认为房价只能在未来上涨而不能大幅下跌是不现实的。有人可能会问我们,为什么你认为一线城市的房价将来会降到每平方米不到2万元?在这方面,我们应该从多个维度进行分析。

首先,为了避免系统性金融风险,房地产必须泡沫化并回归其原有的住宅性质。目前,一线城市居民年收入不到10万元,住房价格在每套600万至700万元之间。只有60-70年没有食物和饮料,才有可能买房子。这是极其不正常的。然而,发达国家居民的平均年收入为40,000美元,房价一般仅为每栋楼250,000-300,000美元,这意味着他们只要工作6-7年就可以买房。这是最合理的房价。

此外,一线城市的房地产已经失去投资价值,只有投机需求。在上海市中心租一套两室一厅,月租金8000多英镑,年租金不超过10万英镑,而在上海市中心的二手房需要购买600多万英镑,这意味着如果房东以高价接受这个报价,至少需要60年才能收回投资。这个房地产的租售比实在太离谱了。最好把钱存入银行,利率也高于租房。因此,这种情况远非正常的房价评估所能持续很长时间。

第三,对于一线城市,gdp增长不依赖于房地产,地方政府将严格执行房地产调控政策。这是因为,除了高房价造成的系统性金融风险外,高房价还会导致租金和价格上涨,使实体经济越来越难以生存。此外,资金正流入房地产投机者和银行的口袋。当地人均可支配收入越来越少,甚至很难开始私人消费。因此,一线城市的高房价必须降低,这对社会和经济更有利。

最后,中央政府一再提到建立和完善房地产长效机制的必要性。除了开征房产税之外,未来的房地产市场还将包括商品房、租赁房和经济适用房。新毕业的大学生住租赁住房,而低收入群体将来将住补贴住房,中等收入以上的家庭将购买商品房。未来,对商品房的需求将大幅减少,投机购房的需求将被收回,唯一剩下的需求将是需求和改善需求,这将真正实现“无投机建房”的目标。因此,当房地产调控机制退出,房地产市场的长期机制完成后,未来的房价将由当地居民的收入决定,届时房价将回到2万元/平方米以下并不是奢望。

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